樓市調控政策持續加碼，各地為此頻頻獻出“大招”。北京商報記者近日梳理發現，包括上海、浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無錫、陜西西安在內的多地相繼出臺措施，通過執行二手房參考價來引導銀行合理放貸。同時，監管機構對消費貸、經營貸等違規流入樓市的排查力度也持續加大。對此，分析人士指出，未來房貸監管的總體趨勢仍將是繼續趨嚴，房貸額度、利率將是監管的重點。

多地出臺二手房參考價

上海再出“重拳”規范二手房信貸市場，北京商報記者獲悉，上海地區已有銀行執行“三價就低”原則進行房貸額度審批。某國有大行上海支行個貸中心業務人員告訴北京商報記者，“三價就低”即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價，三者里面取最低的價格來審批貸款額度。

所謂合同網簽價是由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；交易中心核驗價是由房地產交易中心評估的價格；銀行評估價則是由銀行信任的評估公司出具的交易房產的資產價值。以往，由于三個價格可能存在差異，這便給了房屋買賣雙方及房屋中介機構操作“陰陽合同”的機會，通過各種方式虛構價格，達到避稅、多貸款等目的。而“三價就低”后，將有效打擊“陰陽合同”的生存空間，降低投機購房的杠桿。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“就近期的政策看，貸款政策以收緊為導向，通過三價就低原則，可以壓縮貸款額度。類似舉措在某種程度上也配合了此前多地推出的二手房參考價制度，在這一制度下，買賣合同價也相對會降低，所以客觀上也會使得可貸的資金規模降低，這樣也在某種程度上管控了購房市場和房貸市場。”

據了解，近期浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無錫、陜西西安等地也紛紛出臺措施，通過執行二手房參考價，引導銀行合理發放二手住房貸款。例如，8月7日，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，建立二手住房成交參考價格發布機制，要求商業銀行嚴格按照發布的二手住房成交參考價格為上限發放二手住房按揭貸款。

再如，8月2日，東莞正式出臺房地產調控新政“莞八條”，在二手樓盤網簽交易價格常態化發布的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。

各地為何頻繁出臺二手房參考價相關政策？蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金認為，越來越多的地方發布二手房參考價，意圖為直接對價格進行管制，熱點地區房地產調控的核心目標是控制房價，當限購、限售、限制融資等間接手段無法有效抑制房價上漲時，只能通過直接管控價格的方式。更重要的是，參考價出臺主要是為了壓縮房貸額度，部分地區的參考價明顯低于市場價，以參考價為基礎的房貸額度遠小于以市價為基礎的額度。

部分銀行房貸額度已收緊

在監管機構多輪政策的降溫下，部分地區房貸額度已出現了較為明顯的收緊態勢。在咨詢二手房貸款時，上海部分銀行相關人士向北京商報記者介紹稱“行內已無貸款額度”。以上海一城商行分行為例，該行個貸人員表示，“二手房商貸銀行暫時沒有額度，不受理申請”。

北京商報記者此前調查發現，北京地區部分銀行房貸額度也出現收緊，多家銀行分行以及支行表示已無房貸額度。同時，資質審核也日益趨嚴，部分銀行表示，客戶有未還清消費貸或信用貸的，有可能會影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。

在陶金看來，房貸額度收緊，意在壓制購房需求，反映的是多地房地產調控繼續趨嚴，更反映了當前調控政策仍然是從需求端出發的調控視角。

銀行房貸額度的收緊除了與銀行自身信貸資金及放貸節奏有關，也與房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限這“兩條紅線”相關聯。去年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔的中資中型銀行兩項占比分別為27.5%和20%，并根據實際情況對占比超標的銀行設置2年、4年調整過渡期。

根據銀保監會統信部副主任劉忠瑞此前表態，從銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度目前執行的情況來看，政策實施的效果初步顯現。但是在執行的過程中，銀保監會也發現了一些新的問題，主要是一些地方中小銀行利用大型銀行房產貸款集中度壓降的時期，爭搶房產貸款的市場份額，房地產貸款的增速較快，房地產貸款集中度上升。劉忠瑞表示，銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控的要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位，將進一步采取新的監管措施。

信貸違規流入樓市排查力度不斷加碼

從成效看，房地產貸款增速已呈現降低態勢。根據央行日前披露的數據，6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個百分點。其中，個人住房貸款余額36.6萬億元，同比增長13%，增速較3月末低1.5個百分點；住房開發貸款余額9.4萬億元，同比增長3.4%，增速較3月末低2.4個百分點。

在房地產貸款集中度措施、對涉房信貸政策持續“打補丁”等一系列操作外，各地監管機構對商業銀行違規涉房性貸款的排查也日益趨嚴。據北京商報記者此前統計，今年以來銀保監系統披露的涉房貸款罰單超過百張，被罰主體涉及數十家銀行。

而在銀保監會和各地銀保監局年中工作會議上，嚴控房地產市場金融風險、嚴格執行房地產貸款集中度管理要求、防止銀行資金違規流入房地產市場等要求也多被提及。更有監管機構“曬”出排查成果，例如，8月7日，“深圳發布”披露，針對信貸資金違規流入房地產領域問題，深圳金融監管部門經過多輪滾動排查和監管核查，截至目前共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域。

談及未來房貸監管的重點和趨勢，嚴躍進認為，從監管的重點來看，關鍵是要防范房地產金融風險。實際過程中，還是要嚴查各類違規資金流入房地產。后續看，信貸政策只會收緊，而沒有放松的空間。

陶金也指出，未來房貸監管的總體趨勢仍將是繼續趨嚴。對監管層來說，除了加強監管和處罰力度、提升監管能力、編織更細密的監管網絡外，更多的還是需要依靠銀行業的監管體系，引導各家銀行嚴格落實貸前貸中和貸后的賬戶和資金風險管理，并對銀行違規行為予以更大力度的處罰，以提高違規成本。

北京商報記者孟凡霞李海顏

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